Российский инвестиционный рынок оживает быстрее европейского

За последний год инвестиции в российскую недвижимость снизились на 11%. Уменьшилось количество сделок, но их средняя стоимость выросла. В целом эксперты констатируют, что росскийский рынок восстанавливается, причем энергичнее, чем европейский.

Российские инвесторы являются основными драйверами рынка, тогда как  активность иностранных инвесторов показывает признаки снижения.

Объем инвестиций в российскую недвижимость в III квартале 2012 года составил 1,3 млрд. долларов США, что на 11% ниже уровня аналогичного периода 2011 года. По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, снижение  ко II кварталу 2012 года составило всего 3%. Суммарно с начала года данный показатель достиг 2,85 млрд. долларов США.

В III квартале 2012 года на российском рынке было заключено 10 инвестиционных сделок. Для сравнения в аналогичный период 2011 года было заключено 17 инвестиционных сделок, однако  средняя стоимость сделки в III квартале 2011 года составила 85 млн. долларов США, в то время как в III квартале 2012 года средняя стоимость сделки была 130 млн. долларов США.

– Российский рынок чувствует себя достаточно комфортно, опережая по темпам восстановления Европу, – отмечает директор отдела исследований рынка CBRE в России Валентин Гаврилов. – Сдерживающее влияние на активность инвесторов  оказывает отсутствие четких сигналов разворота в экономике еврозоны и сохранение риска выхода из нее, как минимум, одной из южных стран с последующей высокой волатильностью финансовых рынков. При этом рынки Европы испытывают более серьезные трудности с восстановлением.

При заключении инвестиционных сделок инвесторы придерживались трех основных  стратегий, отмечается в отчете CBRE. А именно смотрели на объекты высокого класса, полностью сданные в аренду, с хорошим расположением и набором арендаторов, в большей степени международных и имеющих долгосрочные интересы в России. Инвесторы обращали внимание на включение в инвестиционный портфель девелоперских проектов для оптимизации соотношения «риск-доходность» в целом по портфелю. Инвестирование на стадии девелопмента позволяет повысить доходность, а инвестиционные объекты стабилизируют денежные потоки. Третья тенденция, отмеченная в отчете CBRE – инвестиции в ниши, характеризующиеся дефицитом предложения качественной недвижимости. Например, склады или аутлеты.

Согласно результатам отчета, в III квартале 2012 года наблюдался спад инвестиционной активности в сегменте торговой коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составил 75,6 млн. долларов США.  Вместе с тем суммарно с начала года доля инвестиций в торговую недвижимость составила порядка 29%, что, в целом, соответствует сложившимся тенденциям.

Инвестиции в офисный сегмент более чем в 1,5 раза превысили объемы II квартала 2012 года, однако оказались на 20% ниже уровня III квартала 2011 года. В III квартале объем инвестиций составил 764 млн. долларов США. В I-III кварталах 2012 года всего на офисный сегмент пришлось 44% всех инвестиций в коммерческую недвижимость.

Наиболее крупными сделками III квартала стали:

• Продажа бизнес центра «Серебряный город» за 333 млн. долларов США
• Многофункциональный центр «Саммит» в рамках сделки БИН Групп по приобретению активов  УК «Уникор» (закрытие сделки)

Инвестиции в сегменте складской недвижимости составили 50 млн. долларов США в рамках сделки Raven Russia по приобретению логистического парка «Шолохово». Доля данного сегмента составила 9% от всего объема инвестиций, что в целом соответствует предкризисным значениям.

Активность московского правительства на ниве продажи активов привела к краткосрочному буму инвестиций в гостиничный сектор. В III квартале объем сделок в данном сегменте составил 427 млн. долларов США. Наиболее крупной сделкой стала продажа на аукционе гостиницы «Метрополь» приблизительно за 272 млн. долларов США. Доля инвестиций в данный сегмент достигла исторического пика в 15% от общего объема.

В III квартале 2012 года ставки капитализации остаются стабильными, и на 250 – 325 базисных пунктов выше, чем в альтернативных центрах инвестиций.

• Офисы – 8,75%
• Ритейл (торговые центры) – 9,5%
• Индустриальная недвижимость (склады) – 11%

Несмотря на некоторое снижение объемов инвестиций, можно с уверенностью сказать, что инвестиционный рынок России вернулся на докризисный уровень, в то время, как европейские рынки по-прежнему находятся на уровне 50-60% от предкризисных значений.

Москва по-прежнему остается основным центром  инвестиций в коммерческую недвижимость. В III квартале 2012 года объем инвестиций в прочие регионы составил 85 млн. долларов США, или порядка 6,5% от всего объема инвестиций. Практически весь объем этих инвестиций был направлен в торговую недвижимость.

Российские инвесторы являются основными драйверами рынка, тогда как  активность иностранных инвесторов показывает признаки снижения.

Иностранные инвесторы с начала года реализовали собственности на 1 291 млн. долларов США, из которых 1 016 млн. составили покупки российских инвесторов и 275 – иностранных. Крупнейшими сделками иностранных инвесторов по продаже активов стали бизнес центры «Дукат Плейс III» и «Серебряный город».

– Хотя мы видим временный спад интереса иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости России, наш рынок продолжает оставаться интересным благодаря более комфортным макроэкономическим трендам и предполагаемой хорошей доходности, – заключает Валентин Гаврилов. – Снижение активности иностранных инвесторов происходит и на их родных рынках. Большинство инвесторов ждут хороших новостей из Европы, чтобы начать действовать.