Революция в недвижимости: офисная стала привлекательнее торговой

Размер мировых инвестиций в офисную недвижимость превысил объем инвестиций в торговую. Это полностью изменило тенденции последних трех лет.

Мировая тенденция

Растущие объемы нового предложения качественной офисной недвижимости и большой спрос со стороны инвесторов привели к тому, что,  в первом квартале 2012 года на европейском рынке инвестиций в недвижимость на сектор офисной недвижимости пришлась половина инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость.

Сектор офисной недвижимости лидировал в I квартале 2012 года. Объем инвестиций на этом рынке составил 12 млрд евро - 50% от общего объема рынка (данные консалтинговой компании в области недвижимости CBRE Group, Inc). Однако несмотря на количество сделок с офисной недвижимостью, в секторе  недвижимости наблюдался рост ставки капитализации на 6 базисных пунктов (до 5,69%).

Ожидается, что в этом году будут приобретены активы стоимостью от 45 до 50 млрд евро, при этом самыми активными покупателями остаются инвесторы, владеющие большими объемами собственных средств, такие как государственные инвестиционные фонды и иностранные пенсионные фонды.

Крупные сделки этого года -  продажа Maximilianhöfe в Мюнхене, первоклассного многофункционального комплекса, компанией Pembroke Real Estate приблизительно за 540 миллионов евро, а также покупка объекта 1 Cabot Square в деловом районе Canary Wharf в  Лондоне фондом Qatar Investment Authority приблизительно за 400 млн евро.

Активность на рынке офисной недвижимости изменила тенденцию последних трех лет, в течение которых доля инвестиций в торговую недвижимость на европейском рынке постоянно росла. После высоких объемов инвестиций в торговую недвижимость в течение 2010 года и в начале 2011 года в этом секторе произошел спад, и в I квартале 2012 года его доля составила 19% рынка, показав самый низкий результат с начала 2007 года. Следует отметить, что, несмотря на сокращение количества сделок, средняя ставка капитализации в I квартале 2012 года продолжала падать, что говорит о том, что активность больше зависит от недостаточного предложения, нежели от недостаточного спроса.

-Мы видим, что премиальная торговая недвижимость продолжает пользоваться большим спросом у инвесторов; однако после высокого уровня активности в течение последних лет, инвестиционные возможности в начале этого года были ограничены, - прокомментировал директор отдела инвестиций, Европа, Ближний Восток и Африка CBRE Джонатан Халл.

-На рынке офисной недвижимости сложилась иная ситуация: в 2012 году наблюдался рост объема качественной офисной недвижимости, выходящей на рынок. Это совпало с  высоким спросом со стороны инвесторов, которые в последние годы столкнулись со снижением девелоперской активности. Недостаток офисного предложения и последующий рост арендных ставок, или, как минимум, стабильность уровня заполняемости и арендных ставок, рассматривается инвесторами как потенциальный источник дохода.

В I квартале 2012 года общий объем рынка инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость составил 23,8 млрд евро, показав спад на 18% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Такое снижение было в некоторой степени предсказуемым, учитывая прогнозы снижения  экономического роста, сделанные в середине прошлого года. Однако объем планируемых крупных сделок, которые еще не были завершены, позволяет предположить, что во II квартале 2012 года показатели будут расти.

Основными рынками для инвестиций в офисную в частности и коммерческую недвижимость в целом являются Великобритания, Германия и Скандинавские страны, куда инвесторы предпочли инвестировать в условиях кризиса в Еврозоне. Скандинавские страны привлекли более 5 млрд евро в течение первых трех месяцев 2012 года, что составило самый большой квартальный оборот с IV квартала 2010 года. Интерес местных и иностранных инвесторов продолжает расти благодаря экономической независимости этого региона от евро и относительно устойчивых национальных экономик.

-Последние политические события, особенно президентские выборы во Франции и парламентские выборы в Греции, в ближайшее время будут способствовать нарастающей неопределенности относительно европейской экономической политики. Это может повлиять на активность инвесторов. Спрос на премиальную недвижимость на основных рынках продолжает оставаться устойчивым, - комментирует Джонатан Халл.

Российский рынок торговой недвижимости

-В первом квартале 2012 общий объем инвестиций был крайне низким, что характерно для начала года, - отмечает директор отдела исследований рынка CBRE в России Кристофер Питерс. - Говоря об объемах инвестирования в офисную недвижимость в России в сравнении с инвестициями в торговый сегмент в 2011 году, торговый сектор привлек чуть больше средств, чем офисный сектор (38% и 37% соответственно). Обычно ситуация складывается наоборот, офисы привлекают больше инвестиций. Эта тенденция может предвещать начало роста интереса иностранных инвесторов к рынку торговой недвижимости России. Ограничение на строительство новых офисных проектов в Москве означает, что на рынке практически не осталось инвестиционно привлекательных объектов для покупки, а в остальных российских городах нет существенной потребности в офисных проектах. Тем временем спрос на качественные современные торговые проекты  высок, и эта тенденция характерна для всей России.

Удачная сделка по продаже торгового центра «Галерея» в Санкт-Петербурге фонду Morgan Stanley Real Estate Fund VII в декабре прошлого года может привлечь внимание местных и иностранных инвесторов к региональному рынку торговой недвижимости в 2012 году. За пределами Москвы существует 12 городов с населением более 1 млн. жителей и хорошей покупательской способностью, но предложение по торговым центрам там очень ограничено. Хорошо спланированный торговый центр, с хорошим местоположением в этих городах будет успешным. В России также существует 49 городов с населением более 300 000 жителей, где также недостает качественных современных торговых центров, - уверен специалист.