Большое будущее маленького отеля

Многие туристы сталкиваются с этой проблемой: отелей в среднем ценовом сегменте в России очень мало. Есть гостиницы первого класса, проживание в которых стоит $350 в сутки. Есть гостиницы в две-три звезды за $30-100. Мест эконом-класса в мегаполисах пока мало, значит, есть отличная возможность для бинеса.

Дефицит гостиничных мест эконом-класса в крупных городах нарастает. А значит, приходит время небольших отелей. Концепция fast food & sleep во всем мире традиционно закреплена за малыми гостиницами. Именно этот сектор индустрии гостеприимства в течение нескольких последних лет развивается в России наиболее бурно и обещает в ближайшее время стать выгодной и удобной альтернативой двух- или трехзвездочному постсоветскому гостеприимству. Которое, по сути, таковым вовсе и не является...

Одна из главных проблем малых гостиниц – обеспечение постоянного потока клиентов. Пока основным способом заявить о себе остаются Интернет и специальные информационные справочники.

Для работы горничной высокая квалификация не нужна, а вот управлению отелем нужно учиться. Сейчас в большинстве даже профильных вузов и факультетов учебные курсы зачастую оторваны от практики и читаются непрофессионально. Не хватает качественных учебных пособий и практических знаний по «малому гостеприимству»

Зарубежные инвесторы были уверены, что срок окупаемости новой гостиницы составляет в России никак не меньше 15 лет. Однако сегодня специалисты считают, что затраты на возведение малого (до 100 номеров) отеля в Москве могут вернуться уже через 5-6 лет, а в среднем по стране через 9-12. Частные инвесторы готовы сегодня тратить на строительство новых гостиниц или приобретение уже действующих все более впечатляющие суммы. Хотя, что скрывать, гостиничный бизнес представляет интерес, прежде всего для тех, кто стремится вложить средства в недвижимость – скорость окупаемости проекта играет далеко не первостепенную роль.

Опыт показывает, что арендные отношения – не лучший выбор для малой гостиницы. При смене владельцев очень часто меняются не только арендные ставки, но и сами взгляды хозяев на гостиничный бизнес. В результате хозяевам гостиниц вместо работы с клиентами приходится тратить время на улаживание разногласий.

Строительство нового здания на рынке регионального малого гостиничного бизнеса – решение до сих пор непопулярное. Во-первых, мест под застройку в центре крупных городов с видом из окна на архитектурные достопримечательности часто нет физически. Так что нередко малая гостиница представляет собой сегодня небольшую часть действующего или бывшего общежития, подвальное помещение, либо несколько квартир, расположенных на одной лестничной площадке или нескольких этажах. Реже – это часть жилого дома или отдельно стоящее здание.

Например, самый распространенный в Санкт-Петербурге вариант создания малой гостиницы – это покупка коммунальной квартиры (либо нескольких таких квартир). Квартиры расселяются и ремонтируются – в одной квартире создается от 6 до 8 номеров. Обычные квартиры для создания гостиниц менее удобны – их, как правило, приходится подвергать перепланировке, что требует дополнительных инженерных согласований с БТИ. Рассчитывать общие затраты проекта нужно исходя из стоимости квартиры (в Петербурге – от 3000 долларов за 1 кв. м) и стоимости ремонта, а также необходимой перепланировки.
В расходы надо также включить затраты на обстановку и меблировку, электрическую проводку, сантехническое и прочее оборудование.
Гостиница обязательно должна располагаться в нежилом помещении и отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД. Она должна иметь порядка трех десятков сертификатов, которые нужно регулярно подтверждать. Но, по словам участников рынка малого гостиничного бизнеса, сертификация является сегодня уже не проблемой и «административной преградой», а необходимой мерой, гарантирующей качество обслуживания и безопасность постояльцев малых отелей. В каждом регионе оценкой качества обслуживания гостиниц занимаются местные сертифицирующие организации.

Несмотря на «режим благоприятствования» и «поддержку», процессы перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получения соответствующих разрешений, согласований и сертификатов связаны с дополнительными затратами – не только финансовыми, но и временными.

Поэтому нередко хозяева мини-гостиниц принимают решение не регистрироваться и не получать никаких разрешений. «Серый» путь выбирают почти все малые гостиницы с количеством номеров до 4-х – организованные в небольших квартирах, хозяева которых, в большинстве случаев, не планируют расширять бизнес.

Самый главный плюс «серого» гостиничного бизнеса – снижение затрат благодаря полному уходу от налогового бремени. В то же время, по словам большинства участников рынка, налоговое бремя не является неподъемной ношей – его размеры вполне умеренны, кроме того, в своей деятельности почти все малые гостиницы применяют упрощенную систему налогообложения. Как бы то ни было, работа «по-серому» позволяет обеспечивать цены чуть ниже, чем в «белых» отелях.

Самый большой недостаток «серого» статуса – это ограниченность клиентской и партнерской базы. Из списка возможных клиентов сразу выпадают корпоративные клиенты (т.н. «командировочные»), которые требуют платежные документы для финансовой отчетности. Возникают трудности и с размещением рекламы и включением информации в специализированные каталоги и справочники. Впрочем, реклама таким гостиницам не нужна – лучшая реклама – это низкие цены и «сарафанное радио», которые стабильно обеспечивают высокую заполняемость. В результате сроки окупаемости «серых» малых гостиниц значительно меньше, чем у «белых», и начинаются от двух лет.

Определенную конкуренцию малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, которые сдаются посуточно. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный характер и повышается с наступлением туристического и абитуриентского сезона. Размеры арендной платы различаются в зависимости от объекта и, в большинстве случаев, именно цена является определяющим фактором выбора – постояльца  зачастую  больше  волнует  близость  метро,  чем отсутствие ремонта.

Окупаемость апартаментов класса люкс (в случае их сдачи посуточно и при условии, что квартира будет в аренде не менее 6 месяцев в году) составит около 3-х лет, что значительно выше, чем при долгосрочной аренде (около 6-7 лет). Тем временем в большинстве случаев для привлечения «элитного» арендатора необходимы гораздо большие затраты – требуется не только ремонт квартиры, но и благоустройство подъезда, а также соответствие ряду требований, таких как наличие надежных железных дверей или консьержа.

Обеспечением загрузки квартир редко занимаются сами хозяева. С предложениями работают посредники – агентства недвижимости, туристические фирмы, иногда поиском арендаторов занимаются предприниматели, которые снимают квартиры на длительный срок, а зарабатывают на субарендной разнице.

На обеспечение функционирования гостиницы уходит в среднем третья часть всех доходов. Большая часть расходов приходится на зарплату сотрудникам и услуги стороннего обслуживающего персонала; вторая значительная статья – коммунальные платежи, затраты на текущий ремонт и обслуживание оборудования. Чаще всего ремонтом занимаются подрядчики – держать в штате, скажем, электриков нецелесообразно.

Залог экономической эффективности – оптимизация расходов. Мелочей в малой гостинице не бывает. Например, мыло и шампунь можно упрятать в дозатор, что при длительном использовании обернется значительной экономией. Но речь идет именно об оптимизации, а не о скаредности. Экономить на комфорте постояльца нельзя ни в коем случае. Скажем, телефонные звонки по городу в большинстве малых гостиниц бесплатны. Кроме того, все малые отели должны сегодня предоставлять услуги Интернета, факсимильной связи, копирования документов.

Еще один показатель качества – это максимально возможная чистота. Самая скромная сантехника произведет благоприятное впечатление, если она вычищена до блеска, а самое простое, но идеально чистое полотенце будет не менее приятным, чем дорогое махровое.

В хорошем малом отеле вас всегда спросят, что вы хотите на завтрак. И если это мюсли и йогурт, будьте уверены, что завтра утром они у вас будут на столе. Правда, большинство малых гостиниц предпочитают не расширять направление питания и не имеют собственных баров или кафе, ограничиваясь общими кухнями, открытыми для посетителей. Чаще всего у гостиниц есть взаимовыгодное соседство – например, небольшое кафе, либо, на худой конец, продуктовый магазин. Заботы по приготовлению собственных обедов и ужинов себя не окупают, поэтому малые отели редко идут дальше завтраков и горячих напитков – чая, горячего шоколада и кофе с коньяком.

В хорошей гостинице посетитель, забронировавший номер, никогда не останется стоять в ожидании возле стойки администратора – гостя всегда ждет чашечка кофе и диван.

Нельзя экономить и на персонале. Именно поэтому одной из основных статей расходов малых гостиниц, дорожащих своей репутацией, является заработная плата. Кадры решают все – об этом свидетельствует зарубежный опыт, согласно которому персонал и кадровый резерв для гостиниц начинают подбирать задолго до окончания строительства. В малой гостинице очень важна атмосфера – от нее зависит общая успешность гостиницы.

Другим показателем заботы и гостеприимства высокого уровня является создание условий для удобного размещения и проживания инвалидов.

Крайне важен для постояльцев малых отелей и уровень безопасности. Это кнопки тревоги, надежные сейфы для хранения ценных вещей постояльцев, услуги страхования жизни, здоровья и имущества.