Долевое строительство 214-ФЗ: изменения законодательства 2019-2020 г.г. Счета эскроу. Проектное финансирование. Критерии достройки по старым правилам. Увеличение требований к застройщикам: Повышение квалификации

Вопросы программы и регламент:

09:30 - начало регистрации слушателей. 10:00 - начало занятий. 11:00-11:30 - кофе-паузы. 13:00-14:00 - обеды. 17:00 - завершение программы обучения.

Предмет регулирования Закона 214-ФЗ, договорные отношения, подпадающие под действие Закона №214-ФЗ, критерии выбора вида договорных отношений, сравнительная характеристика договоров.

• Сфера применения законодательства об инвестиционной деятельности.
• Допустимые и недопустимые способы привлечения и использования денежных средств. дольщиков до получения разрешения на строительство.
• Ответственность за нарушение Закона 214-ФЗ.
• Требования к застройщикам: требования к уставному капиталу, требования о раскрытии. информации, сайт застройщика.
• Проектная декларация и ее новый статус.
• Полномочия регулятора и порядок его взаимодействия с Росреестром, компенсационный. фонд долевого строительства.
• Договор участия в долевом строительстве: порядок заключения договора; стороны договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре.
• Государственная регистрация договора по новому закону "О государственной регистрации недвижимости".
• Объект долевого строительства: как определить по новым правилам, какие объекты не подходят под определение.
• Цена договора: как выгоднее ее определить, на что можно направлять средства дольщиков, счета эскроу.
• Типичные ошибки при подготовке договоров, противоправные условия договоров, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков.
• Ввод объекта в эксплуатацию и порядок передачи объекта долевого строительства дольщикам, форма акта передачи, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.

Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ.

Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ.

• Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов.
• Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации.
• Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.  
• Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы. в Компенсационный фонд долевого строительства.   
• Введение других новых запретов для застройщиков.

Важные изменения в требованиях к застройщикам.  

• Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан.
• Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.     
• Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями. 
• Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств. 
• Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Бартер: расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка. 

ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа - в свете реформы

Альтернативные источники финансирования жилищного строительства - какие еще есть, кроме проектного финансирования?

Критерии достройки по старым правилам: как считать?  

Условия достройки объектов по старым правилам:  

• Как считать показатели?
• Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры  
• Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты?

Подсчет показателей для соответствия критериям:

• Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете?
• Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели?
• Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т. ч. авансам или по КС-2?
• Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов?

Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов:

• Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта?  
• Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски? 

Счета эскроу и банки.

Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов?

• Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие?
• Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться?
• Минимальный объем собственных средств - будут ли отличаться требования в зависимости от региона?
• Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме - условия и критерии оценки банками.
• А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС?  

Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования?

• Процентная ставка – от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться?
• Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков  
• Существенное отклонение от плана продаж – действия банка. Остановит ли банк финансирование в таком случае? Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика? Каковы тогда риски расторжения договора?

Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья?

Круглый стол. Сессия вопрос-ответ.

С 1 июля 2019 г. вступили в силу новые правила финансирования долевого строительства. Кроме того, 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу очередные изменения в 214-ФЗ, согласно двум новым Законам - 151-ФЗ и 153-ФЗ.  Они повлияют на деятельность всех застройщиков в сфере жилищного строительства.

Немного смягчает ситуацию тот факт, что у части застройщиков все еще остается возможность работать по старым правилам. Минстрой РФ опубликовал форму заявления застройщика о готовности проекта для завершения его строительства без счетов эскроу. Успеть подать заявление на получение ЗОСК, по планам Минстроя, нужно до 01 октября. Остается вопрос: как считать эти критерии готовности?

Кроме спорных моментов, связанных с соответствием вышеуказанным критериям, у строительного сообщества не меньше вопросов и к представителям банковского сектора.

Не многие из утвержденного списка банков на данный момент вообще решились работать в этой сфере. А каждый из тех, кто уже стартовал, разрабатывает свои собственные "правила игры", под которые теперь приходится подстраиваться застройщикам.