Директор управляющей компании в ЖКХ: Семинар

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

• Новые государственные полномочия и их реализация
• Изменения в способах управления
• Требования к организациям, осуществляющим деятельность по управлению МКД
• Квалификационный экзамен: требования к кандидатам, порядок прохождения, экзаменационные вопросы
• Порядок прохождения процедуры лицензирования
• Причины и порядок отзыва/аннулирования лицензий
• Составы административных правонарушений. Лицензию получили-через месяц отобрали

Система управления жилой недвижимостью

• Что такое управление многоквартирным домом
• Субъект управления, объект управления, предмет управления, цели и процесс управления
• Правовой базис управления многоквартирными домами. Обязательные для исполнения нормативы
• Объект управления – многоквартирный дом
• Сбор информации о многоквартирном доме: наличие документации, количество квартир и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей организации)
• Проблемное поле объекта управления – места общего пользования
• Состав мест общего пользования, характеристики, общее имущество в доме и индивидуальное
• Как правильно считать долю в общем имуществе каждого собственника, участие в содержании общего имущества, должны ли участвовать собственники нежилых (коммерческих и некоммерческих) помещений, в каком объеме и на каких основаниях, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности
• Коммерческое использование мест общего пользования: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Как правильно распределить доходы от использования общего имущества (юридический аспект)
• Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома
• Земельный участок под многоквартирным домом – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем.
• Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.
• Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети
• Порядок присоединения инженерных сетей
• Внешние и внутренние границы инженерных сетей многоквартирного дома
• Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей и сетевого оборудования. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам
• Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
• Субъект управления – собственники многоквартирного дома
• Способы управления многоквартирными домами: какой способ лучше.
• Разработка модели взаимоотношений: ТСЖ – Управляющая организация, Управляющая организация – непосредственное управление. Изменения, произошедшие в связи с принятием изменений в ЖК РФ.
• Организация работы по проведению общего собрания собственников помещений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию, прочие вопросы – как их задавать так чтобы получать «правильные ответы».
• Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении.
• Опосредованный субъект управления – управляющая организация
• Выбор и реализация способа управления – управление Управляющей организацией
• Организационная структура управляющей организации
• Две модели управляющей организации: плюсы и минусы
• Правила и возможности выхода на рынок управления
• Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы
• Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
• Опосредованный субъект управления – ТСЖ
• Организационная структура ТСЖ: когда и кто выбирает председателя, ревизионную комиссию, правление
• Основные вехи устава
• Написание собственниками заявлений о вступлении в ТСЖ, когда ТСЖ становится легитимным, можно ли брать вступительные взносы в ТСЖ
• Полномочия ТСЖ, его органов и членов ТСЖ
• Четкая грань между «общим собранием собственников многоквартирного дома» и «общим собранием членов ТСЖ» - избегаем путаницы в полномочиях и правильно принимаем решения
• Передача многоквартирного дома в управление: от застройщика, от органов местного самоуправления, органов государственной власти, ТСЖ, предыдущей Управляющей организации
• Оформление документов. Необходимые нюансы. Пошаговый практический регламент работы. Учет изменений в ЖК РФ и принятых новых Правил предоставления коммунальных услуг
• Организация работы по управлению многоквартирными домами
• Годовой план управления многоквартирным домом
• Подготовка производственной программы
• Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг
• Подготовка и расчёт тарифа на управление/обслуживание. Основания для его применения
• Автоматизация процесса подготовки производственной программы и расчёта тарифа
• Организация предоставления жилищных услуг
• Что делать самому, а что отдать другим (аутсорсинг)
• Отбор подрядных организаций
• Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг: отличия, что и где применять
• Предмет договора: как правильно определить и описать. Баланс прав и обязанностей
• Ответственность по договору: правильно формулируем, четко применяем, без судов платим меньше, выращиваем эффективных партнеров, а не конкурентов
• Организация предоставления коммунальных услуг
• Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и принятия Правил предоставления коммунальных услуг
• Коммунальная услуга и коммунальный ресурс
• Договорные схемы взаимоотношений с Ресурсоснабжающими организациями
• Порядок заключения договоров с Энергоснабжающими организациями
• Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать
• Схемы работы и расчетов по приборам учета
• Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. Составление актов. Перерасчет платы
• Капитальный ремонт многоквартирного дома
• Деликты
• Затопления и пожары – минимизация выплат
• Регламент работы по предупреждению аварий и действий в аварийной ситуации
• Работа с должниками
• Система неизбежного исполнения
• Предупреждение и взыскание задолженности

Бизнес-модель управляющей компании

• Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура УК
• Проведение изменений
• Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками
• Автоматизация внутренних процессов

Организация технической эксплуатации

• Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития
• Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология
• Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации
• Методы технической эксплуатации и способы организации работ
• Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово- предупредительных ремонтов
• Планирование ремонтов
• Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации
• Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги
• Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации
• Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости

Ценообразование на жилищные услуги и формирование тарифов на услуги по содержанию и ремонту помещений

• Определение производственной программы выполнения работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда. Определение расходов на содержание и ремонт жилищного фонда. Расчет платы за содержание и ремонт жилищного фонда
• Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту помещений, а также за коммунальные услуги в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
• Расчет платы при наличии и отсутствии приборов учета
• Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию

Личная эффективность директора управляющей компании ЖКХ

• Основные компетенции директора
• Формирование эффективного индивидуального стиля в работе
• Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем
• Навыки публичного выступления директора