Управляющий девелоперским строительным проектом: Повышение квалификации

Девелопмент: организация, разработка проекта, управление рисками, оценка

• Девелопмент. Понятие. Основные функции девелопера
• Девелопмент (определение)
• Девелопмент как финансовая операция, определяющая доходность инвестора
• Ориентиры доходности проекта и их исчисление
• Участники процесса девелопмента
• Функции девелопера
• Функция технического заказчика. Как это на Западе?
• Схема управления процессом девелопмента
• Конфликты интересов в девелопменте
• Маркетинг
• Понятие и специфика рынка недвижимости
• Функциональное назначение объекта
• Что общего и какие различия в процессе девелопмента  различных типов недвижимости. Есть ли разница для девелопера, каким проектом управлять
• Лэнд девелопмент
• Редевелопмент территорий
• Откуда и как получать объективную информацию
• Анализ конкурентов и рыночных рисков
• Определение ёмкости рынка
• Прогнозирование динамики спроса
• Как определить интересы будущих арендаторов
• Оценка объекта при покупке. Как не купить «кота в мешке»?
• Инвестиционная привлекательность и особенности регионального развития
• Концепция проекта.  АНиНЭИ
• Как правильно подобрать участок для реализации проекта
• Что такое АНиНЭИ? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса?
• Факторы, влияющие на доходность проекта.
• Способы замера помещений. Система  BOMA
• Архитектурная концепция. Брать ли образцы с Запада?
• Как влияет концепция проекта на принятие решений банками
• Бизнес план
• Цели создания бизнес-плана
• Рекомендуемый состав бизнес-плана
• Бизнес –план и инвестиционный меморандум. В чем отличие?
• Финансирование проектов недвижимости
• Понятие долевого и кредитного капитала. Понятие «рычаг». Отрицательный рычаг
• Понятие «проектное финансирование»
• Точки входа и выхода в проект. На каком этапе привлекать инвестора
• Принципы организации финансирования под проект
• Нестандартные формы финансирования. ГЧП
• Кредитный капитал. Диалог с банком. Что необходимо и важно
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать
• Анализ на чувствительность
• Требования банков по техническому мониторингу
• Категории инвесторов на рынке сегодня. Западные инвестиции, есть ли они?
• Управление процессом реализации проекта
• Этапы проекта
• Определение сроков проекта. Разработка план-графика реализации проекта
• Бюджет проекта. Как учесть все затраты в инвестиционно-строительном проекте
• Формирование команды проекта. Варианты организационных структур
• Управление процессами:
• тендер
• процесс проектирования
• строительство
• Девелоперский договор
• Ответственность девелопера
• Что может пойти не так?
• Градостроительные ограничения и инвестиционная политика
• Согласования с государственными органами и институтами
• Риски
• Категории рисков
• «Риск» и «доходность» как основополагающие факторы при принятии инвестиционных решений
• Риски на каждом из этапов проекта
• Алгоритмы управления рисками
• Требования инвесторов к девелоперскому проекту в целях снижения рисков

Управление инвестиционно-строительными проектами

• Введение в управление проектами
• Роль и место проектного управления в современном мире.
• Международные ассоциации и стандарты в управлении проектами.
• Основные причины проблем реализации крупных инфраструктурных проектов.
• Объекты управления в проектной деятельности. проект, программа, портфель
• Отличие проекта от текущей-операционной деятельности.
• Что такое проект? Определение проекта.
• Проект, программа, портфель проектов. Признаки, отличительные черты, задачи управления.
• Проектная деятельность в организации. Проекты и программы как инструмент реализации стратегии компании.
• Жизненный цикл проекта.
• Инвестиционно-строительный проект, как объект управления
• Особенности инвестиционно-строительного проекта.
• Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта.
• Прединвестиционная фаза проекта.
• Инвестиционная фаза проекта.
• Постинвестиционная фаза.
• Субъекты управления проектами
• Участники проекта и заинтересованные  стороны. Основные роли и интересы.
• Заказчик проекта. Роль и основные функции.
• Руководитель проекта. Ответственность, полномочия и функции.
• Куратор проекта. Задачи и функции куратора.
• Принципы формирования организационной структуры проекта.
• Типы организационных структур проекта. Функциональная, проектная и матричная структуры. Достоинства и недостатки. Конфликт интересов в матричной структуре и пути его минимизации.
• Участники и заинтересованные стороны инвестиционно-строительного проекта
• Инвестор, Девелопер, Застройщик, Заказчик.
• Рамки  инвестиционно-строительного проекта.
• Организационная структура инвестиционно-строительного проекта.
• Процессы и функции управления проектами
• деловая игра: Управление проектом – основные шаги (здравый смысл + рекомендации профессионалов).
• Основные группы процессов управления проектом.
• Обзор основных функциональных областей управления проектами
• Использование процессной модели в управлении проектом.
• Инициация проекта. подготовка эффективного старта
• Инициация проекта. Основные задачи и возможные трудности.
• Рекомендуемая структура Устава проекта.
• Определение проекта, как объекта управления. Миссия, цели, ограничения и допущения проекта.
• Уровни целеполагания. Результаты и продукт проекта.
• Критерии успеха проекта.
• деловая игра: Разработка и согласование устава проекта.

Планирование и риски проекта

• Основные принципы планирования проекта
• Основные задачи планирования в проекте. Перечень разрабатываемых планов.
• Алгоритм разработки календарного плана.
• Структурное планирование
• Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения.
• Иерархическая структура работ проекта. Принципы разработки. Глубина детализации работ. Определение полноты декомпозиции.
• деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта.
• Стратегическое планирование проекта
• Контрольные события в проекте.
• План проекта по вехам. Принципы определения и формулировки вех проекта.
• деловая игра: Разработка плана проекта по вехам.
• Календарное планирование проекта
• Определение последовательности выполнения работ. Сетевая диаграмма проекта. Назначение и способы построения сетевой диаграммы.
• Оценка длительности работ в проекте. Основные методы оценки длительности и рекомендации по их практическому применению.
• Календарный план проекта как инструмент прогнозирования и своевременного принятия управленческих решений. Признаки грамотно разработанного календарного плана проекта.
• Оптимизация календарного плана проекта. Метод критического пути. Анализ временных резервов работ.
• Ресурсные конфликты и способы их разрешения.
• демонстрация кейса  «Разработка и контроль календарного плана в системе Microsift Office Project 2010»
• Управление рисками проекта
• Определение риска. Риски и неопределенность. Процессы управления рисками. Дополнительные роли в проекте по управлению рисками.
• Методы и средства идентификации рисков. Формулировка последствий, причины риска и рискового события.
• деловая игра: Идентификация рисков проекта.
• Качественная оценка рисков. Определение последствий и вероятности риска. Матрица оценки степени воздействия риска. Экспертная оценка вероятности риска. Матрица вероятностьвоздействие. «Карта» рисков.
• Разработка плана реагирования на риски. Методы реагирования: избежание, минимизация, передача, принятие рисков.

Финансовая оценка привлекательности инвестиционного строительного проекта

• Современные подходы в определении денежного потока строительного проекта и структуры капитала. Рынок капитала и его стоимость: институты, финансирующие проекты в России, и процедуры финансирования.
• Оценка стоимости привлеченного и собственного капитала. Расчет и анализ «финансового плеча» (левериджа) строительного проекта. Методы расчета денежного потока проекта: бюджетные и балансовый. Деньги и фактор времени: финансовая математика: метод наращивания и метод дисконтирования. Метод дисконтированного денежного потока (DCF) в оценке инвестиций.
• Финансовые критерии оценки инвестиционных проектов. Состав показателей и примеры анализа отдельных коэффициентов. Статические методы: метод анализа затрат, метод анализа прибыли, метод анализа рентабельности. Динамические методы: метод чистой приведенной стоимости (NPV); дисконтированный метод окупаемости проекта (PP); метод индекса прибыльности (PI); метод внутренней нормы доходности (IRR), метод модифицированной нормы доходности (MIRR) и другие. Анализ и оценка решений по текущим капиталовложениям в основные фонды внутри компании.
• Анализ и оценка рисков проекта. Практические решения по оценке эффективности инвестиционных решений в условиях неопределенности. Принятие инвестиционных решений в условиях риска и неопределенности. Определение критериев риска. Матрица рисков. Качественный и количественный анализ риска проекта. Традиционные методы измерения риска (Метод моделирования Монте-Карло; Анализ чувствительности; Анализ сценариев проекта).

Практические инструменты реализации девелоперского строительного проекта

• Экспресс-оценка инвестиционной привлекательности проекта, оперативное построение прогнозного Cash Flow проекта. Принятие решения о дальнейшей проработке проекта и о вхождении в проект.
• Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков.
• Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах. Обеспечение информационной безопасности.
• Повышение исполнительской дисциплины сотрудников. Единая база поручений. Мотивационный аспект исполнительской дисциплины.
• Формализация управленческого учета и бюджетирования. Классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты). Горизонты бюджетирования. Регламент бюджетирования.
• Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров. Разбивка проекта на отдельные работы (тендеры). Подготовка тендерного пакета. Определение круга участников тендера. Подведение результатов и присуждение победы.
• Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий. Создание Панели руководителя проекта. Фотопрогресс процесса строительства. Создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам). Создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов.

Предоставление и оформление земельных участков под строительство

• Земельные и смежные отношения в переходный период по «новому Земельному кодексу РФ»  –  ФЗ от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Разъяснения иных новых положений законодательства о земле, градостроительстве, недвижимости (в случае их принятия ко дню семинара)
• Новые правила образования земельных участков различными способами; будущие,  многоконтурные и ранее учтённые земельные участки; уточнение и согласование границ образуемых земельных участков; удлинение временного характера кадастровых сведений об объекте недвижимости; сокращение отрицательных кадастровых решений
• Изменения в предоставлении земельных участков из «нечастной» собственности для строительства различных объектов и иных целей, с торгами и без торгов, основания для отказа в предоставлении земельного участка
• Аренда, сервитут и иные права на землю по обновлённому законодательству
• Использование «нечастных» земель без предоставления земельных участков и установления сервитута
• Комплексное освоение территории
• Условия обмена и перераспределения частных и «нечастных» земельных участков
• Роль Фонда «РЖС» в распоряжении государственными или муниципальными землями
• Влияние документов территориального планирования, нормативов градостроительного проектирования, правил землепользования и застройки, зон с особыми условиями использования территорий, проектов планировки и межевания территорий, их отсутствия на предоставление земельных участков для строительства, изменение категории и вида разрешённого использования земельного участка, выдачу/получение разрешений на строительство
• Порядок и документы для перевода земельных участков в земли населённых пунктов и другие категории земель
• Порядок установления различных зон с особыми условиями использования территорий (охранных и др.) и их влияние на деятельность в них
• Условия выдачи и значение ГПЗУ, случаи обязательности и подготовка проектов планировки и межевания территорий
• Разрешение на строительство по Приказу Минстроя РФ от 19 февраля 2015 года № 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" и допустимые случаи строительства без разрешения, создание и сохранение самовольных построек (без разрешения нас строительство) на примерах решений высших судов
• Технический план и декларация об объекте недвижимости
• Ввод в эксплуатацию, кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный/реконструированный объект, в том числе для которого не требовалось разрешение на строительство
• Сложные вопросы приватизации земельных участков под постройками на примерах решений высших судов
• Особенности размещения объектов государственного или муниципального значения, в том числе с изъятием недвижимости у частных лиц
•  «Земельные» положения обновлённого ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
• Безвозмездная передача федеральных земельных участков в муниципальную или региональную собственность

Проектная документация: разработка, утверждение, согласование

• Законодательное и нормативное регулирование архитектурно-строительного проектирования. Функции застройщика при разработке проектной документации.
• Документы, необходимые для начала проектирования. Типовое положение о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование. Задание на проектирование. Состав проектной документации.
• Практика оценки и контроля проектных решений, критерии качества.
• Проблемы согласования и утверждения проектной документации.

Законодательное регулирование и общая характеристика договорных отношений в строительстве

• Предварительные договоренности. Протоколы о намерениях, протоколы разногласий, предварительные договоры. Споры о признании договоров незаключенными.
• Договоры подрядного типа в строительстве. Способы обеспечения прав заказчика Порядок расчетов за выполненные работы. Управление контрактом на строительные работы.
• Строительный подряд и аукционы. Новации в размещении государственных и муниципальных заказов на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.
• Договор авторского надзора. Иные договоры, обслуживающие отношения между участниками строительной деятельности.

Системы работы предприятий строительной отрасли: бизнес-процессы, оргструктуры, принципы работы. Современный зарубежный и российский опыт

• Теоретический курс
• Инвестиционно-строительный цикл - мировой опыт: принципы работы, ключевые участники, основы эффективности.
• Генподрядчик:
• оптимальные организационные структуры генподрядчика в зависимости от специфики проектов, оптимальная команда, ключевые должности;
• ключевые бизнес-процессы европейского генподрядчика;
• сравнение принципов работы европейского и российского генподрядчика;
• разбор типовых ошибок в бизнес-процессах и организационных структурах;
• кто такой успешный менеджер проекта генподрядчика: какие компетенции необходимы, как его развивать.
• Девелопер:
• оптимальные организационные структуры девелопера в зависимости от специфики проектов;
• ключевые бизнес-процессы европейского девелопера;
• сравнение принципов работы европейского и российского девелопера;
• разбор типовых ошибок в бизнес-процессах и организационных структурах;
• кто такой успешный девелопер: какие компетенции необходимы, как его развивать;
• как создавать девелоперскую компанию с нуля, как формировать оптимальную команду, как распределять функции, какие должности – ключевые.
• Служба заказчика:
• оптимальные организационные структуры службы заказчика в зависимости от специфики проектов, оптимальная команда, ключевые должности;
• ключевые бизнес-процессы службы заказчика;
• сравнение принципов работы европейского и российского заказчика;
• разбор типовых ошибок в бизнес-процессах и организационных структурах.
• Взаимодействие девелопера, генподрядчика, службы заказчика, построение холдинговых структур:
• взаимодействие девелопера и генподрядчика;
• взаимодействие девелопера и службы заказчика;
• взаимодействие службы заказчика и генподрядчика.
• Бизнес-практика
• Разбор трех крупных девелоперских компаний России: организационная структура, бизнес-процессы. Преимущества и недостатки.
• Разбор трех крупных служб заказчика России: организационная структура, бизнес-процессы. Преимущества и недостатки.
• Разбор трех крупных генподрядных компаний России: организационная структура, бизнес-процессы. Преимущества и недостатки.
• Бизнес-кейс: Перед Вашей командой стоит задача разработки модели бизнеса девелоперской или генподрядной компании. Заранее определен регион, тип объектов, ограничения по финансам, срокам, качеству. Ваша задача разработать оптимальную организационную структуру и ключевые бизнес-процессы в рамках поставленных условий. Определить каких специалистов подбирать в штат, кого брать на аутсорсинг, как распределять функции:
• постановка задачи;
• разбивка по группам, определение ролей;
• разработка модели бизнеса рабочими группами;
• презентация моделей бизнеса;
• разбор преимуществ и недостатков, представленных моделей бизнеса.

Современная организация работ в строительстве

• Бизнес-процессы в строительстве
• Управление коллективом: планирование и распределение работ, контроль исполнения
• Нормативная база строительства
• Организационно-технологическая подготовка строительства в современных условиях
• Подготовительный период строительства:
  • состав, содержание и порядок разработки проекта организации строительства (ПОС);
  • состав, содержание и порядок разработки проекта производства работ (ППР);
  • состав, содержание и порядок разработки проекта организации работ (ПОР);
  • основные положения по календарному планированию строительства и производства работ;
  • разработка и организация выполнения проектов производства работ (ППР): рекомендации;
  • модели организации строительства;
  • оптимизационные задачи календарного планирования;
  • технологические карты;
  • инженерная подготовка строительной площадки и разработка строительного генерального плана;
  • проектирование строительных генеральных планов в условиях городской застройки;
  • автоматизированное проектирование организационно-технологической подготовки строительства;
  • программный комплекс автоматизированного проектирования
• Обустройство и содержание строительных площадок. Требования к инженерному обустройству стройплощадок. Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта. Организационные мероприятия по уменьшению размеров опасных зон. Примеры обустройства и содержания стройплощадок: временные дороги на строительной площадке; складское хозяйство на строительной площадке; производственные установки на строительной площадке; временные здания и их использование на строительстве; обеспечение строительства водой; обеспечение строительства теплом; обеспечение строительства электроэнергией. Культура содержания стройплощадок. Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок. Нормативно-методическая база
• Менеджмент качества в строительстве. Общие правила осуществления производственного контроля качества. Основные требования к материалам и изделиям, ведению документации и технологии производства работ. Виды производственного контроля качества на объекте (входной, операционный, приемочный, периодический). Приемочный контроль на объекте. Оформление скрытых работ. Освидетельствование и приемка работ. Оформление исполнительной документации и ведение рабочих журналов. Требования к оформлению и ведению рабочих журналов. Формы отчетности

Личная эффективность управляющего девелоперским строительным проектом

• Основные компетенции управляющего
• Лидерство в эпоху перемен. Власть и харизма управляющего
• Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем
• Успешность и позитивное мышление. Техники управления стрессом в ситуации изменений

Формат обучения: два модуля в течение трех месяцев, с перерывом между модулями для самостоятельной и дистанционной работы.