Три из четырех офисов в миллионниках относятся к классу В

Большинство российских офисов (75%) относятся к классу В, показало исследование Jones Lang LaSalle. Самые качественные помещения находятся в Екатеринбурге. Этот город наиболее насыщен офисными площадями, а вот в Омске введено меньше всего офисов.

Общий объем предложения офисов в российских городах-миллионниках сегодня составляет почти 2 млн кв. м, из них лишь чуть менее 500 тыс. кв. м можно отнести к классу А.

До конца 2014 года количество офисных площадей увеличится более чем на 20%, тогда как объем предложения в классе А лишь на 15%. Такие выводы содержатся в исследовании регионального офисного рынка, проведенного компанией Jones Lang LaSalle.

В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов. Лидером рейтинга стал Екатеринбург – в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов, что составляет всего 3,6% от предложения офисов в Москве. Меньше всего офисных площадей введено Омске – 46 697 кв. м.

75% существующего предложения качественных офисов в миллионниках относится к Классу B, тогда как на Класс А приходится менее 500 тыс. кв. м. Лидерами по объему офисных площадей Класса А являются Самара (133 000 кв. м) и Новосибирск (113 090 кв. м). При этом в Омске вообще нет объектов Класса А.

– Рекордно высокая доля офисов Класса А зафиксирована в Самаре и Челябинске – около 50% и около 60% от общего количества качественных площадей в городах, – комментирует руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Лилиана Стоянова. – С одной стороны это объясняется относительно небольшими объемами офисных рынков в этим миллионниках, с другой – появлением сразу нескольких крупных объектов Класса А. В Челябинске это «Аркаим-Плаза» (14,1 тыс. кв. м) и «Челябинск-Сити» (20,7 тыс. кв. м), в Самаре – «Капитал Хаус» (42 тыс. кв. м) и «Региональный деловой центр» (31,5 тыс. кв. м)».

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в региональных городах  являются крупные российские и международные компании, а также государственные организации, которые открывают здесь свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы Класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.

Уровень вакантных помещений в Классе А колеблется в зависимости от города. К примеру, в Самаре, городе с наивысшим числом офисов Класса А, свободно не более 10% помещений. В то же время в Челябинске (доля площадей Класса А наивысшая среди всех городов-миллионников) пустует 17% офисов, что объясняется в том числе большой долей вакантных площадей (более 50%) в БЦ «Челябинск-Сити». Любопытно, что в Казани, городе с одним из наиболее низких объемов площадей Класса А, объем вакантных площадей достигает 14%. Одна из причин – недавний ввод БЦ «Пушкинский» площадью 5 000 кв. м.

Самые высокие арендные ставки в Классе А в регионах зафиксированы в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Нижнем Новгороде – в этих городах они достигают 600 долл. за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без учета НДС). Самые низкие арендные ставки зафиксированы в Омске, Казани и Уфе – 140-440 долл. за кв. м в год.

– Максимальные арендные ставки на лучшие офисные помещения в городах-миллионниках в два раза ниже ставок на премиальные офисы в Москве и находятся на уровне платы за столичные помещения Класса B+. Срок арендных договоров в миллионниках значительно уступает московским и находится в диапазоне от 11 месяцев до трех лет против пяти-десяти лет в столице, – констатирует Лилиана Стоянова.

Объем качественных офисных площадей в городах-миллионниках может увеличиться более чем на 20% к 2014 году и достигнуть 2,4 млн кв. м, – подсчитали в Jones Lang LaSalle. Основное увеличение предложения ожидается в Классе B – к нему относится более 80% строящихся офисных объектов.

– Нехватка качественных офисных проектов – это одновременно и движущая сила развития регионального рынка, и сдерживающий фактор, – отмечает  Лилиана Стоянова. – С  одной стороны она ограничивает выбор арендаторов, а с другой – стимулирует развитие рынка. Предложение офисов в городах-миллионниках продолжит расти, однако объем завершенных проектов будет ниже заявленного, так как часть из них будут отменены или «заморожены». В региональных городах не хватает опытных девелоперов: крупные федеральные игроки постепенно выходят на эти рынки, однако большинство проектов на сегодняшний день реализуются местными компаниями. Развитие рынка офисной недвижимости в регионах в первую очередь сдерживается сложностями в получении разрешения на строительство и финансирования.