Проверка отчетов об оценке объектов залога: инструменты искажения стоимости оценщиками и методы их выявления: Семинар

Рассматриваемые вопросы:  

1. Принципы экспертизы отчетов об оценки – на примере Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке НП СРО оценщиков «Экспертный совет».  

2. Как «читать» отчет об оценке? – методика массовой проверки отчетов об оценке залоговых активов на предмет наличия возможного ущерба для кредитной организации.  

3. Типовые ошибки в отчетах об оценке – с группировкой по основным разделам  отчета об оценке.  

4. Искажение стоимости оценщиками – обзор методов завышения и занижения стоимости, используемых оценщиками.  

5. Проверка достоверности и обоснованности отчета об оценки – методы анализа ключевых параметров расчета и итоговой стоимости объектов.  

6. Взаимодействие с оценочными компаниями и саморегулируемыми организациями оценщиков – экспертиза и оспаривание отчетов об оценке.  

Искажение стоимости в отчетах об оценке:  

Описание объекта:

• Анализ прав, учет обременений, анализ местоположения, искажение технико-экономических характеристик и состояния объекта оценки.

  Анализ рынка:

• Ключевые ценовые показатели: цены, ставки аренды, ставки капитализации, стоимость строительства.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ):

• Оптимистические (строительство, реконструкция) и пессимистические (снос) прогнозы.
• Использование результатов АННЭИ при расчете в отдельных подходах оценки.

  Затратный подход:

• Стоимость прав на земельные участки;
• Стоимость строительства;
• Прибыль предпринимателя;
• Строительная готовность;
• Физический износ;
• Функциональный износ;
• Внешний износ.

Сравнительный подход   Ошибки аналогов:

• Неописанные;
• Искаженные;
• Нереальные;
• Несопоставимы.

Ошибки корректировок:

• сравнительный метод;
• затратный метод;
• доходный метод;
• экспертный метод.

Доходный подход:

• Прогнозы;
• Ставки аренды;
• Потери дохода;
• Операционные расходы;
• Первоначальные затраты;
• Ставки дисконтирования и капитализации;
• Реверсия.