Земля и другое недвижимое имущество: обзор нового законодательства и судебной практики: Семинар

Модуль 1. Обзор изменений в законодательстве о недвижимом имуществе и земле. Анализ споров в сфере недвижимого имущества и земли. Новеллы в сделках с недвижимостью и государственной регистрации. Изменения ГК РФ, влияющие на сделки с недвижимостью и государственной регистрацией. Новые принципы государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, подлежащие и не подлежащие нотариальному удостоверению. Проблемы отмены выдачи Свидетельства о праве на недвижимое имущество. Проблемы применения Закона "О государственном реестре недвижимости". Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без личного присутствия. Новеллы ГК РФ. Вещные права на недвижимость. Право собственности и его составляющие. Ограниченные вещные права на недвижимость (сервитуты и т.п.). Общая долевая и совместная собственность на недвижимое имущество. Основания возникновения вещных прав на недвижимость. Новое в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности. Прекращение вещных прав на недвижимость. Нововведения в КоАП в части ответственности за правонарушения в области сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок, перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости. Проблематика публичной достоверности реестра. Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации сделок с недвижимостью. Анализ основных случаев отказа в регистрации. Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости. Регистрационные действия на основе судебных актов. Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Регистрация права собственности дольщика на помещение, которое не введено в эксплуатацию. Обзор изменений и новелл ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Машино-место, как объект недвижимости. Обзор изменения сроков государственной регистрации сделок с недвижимостью. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Модуль 2. Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса. Образование земельных участков. Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности регистрации прав на земельные участки. Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков. Обременение земельных участков в публичных и частных интересах. Виды прав на земельные участки. Правовой режим публичных земель и разграничение государственной собственности на землю. Льготный выкуп земельных участков. Особенности предоставления участков для строительства из публичных земель. Актуальные вопросы проведения торгов. Практические вопросы заключения, исполнения и расторжения сделок с земельными участками (купля-продажа, внесение в уставной капитал, аренда и др.). Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий. Ограничения и запреты на оборот земельных участков. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и порядок определения компенсации. Комментарий к новым положениям Земельного кодекса. Предварительное согласование места размещения объекта. Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство. Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.). Действующие проблемы оспаривания кадастровой стоимости и применения КАС. Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Кодексом административного судопроизводства.

Модуль 3. Правовой анализ договоров в сфере недвижимого имущества. Купля-продажа недвижимости. Порядок заключения и оформления договора. Основные условия договора. Порядок передачи владения на объект договора купли-продажи недвижимости (презумпция перехода владения при подписании акта приема-передачи). Проблемы заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества. Признание предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Проблемы расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с его неоплатой. Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком. Требования о признании права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности. Оформление рассрочки платежа и возникновение законной ипотеки. Особенности защиты прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора. Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупатели недвижимости при нарушении договора покупателем. Особенности купли-продажи жилой недвижимости. Правовая квалификация инвестиционных договоров (купля-продажа будущей недвижимости, совместная деятельность, строительный подряд и др.). Условия признания инвестиционного договора непоименованным. Допустимость возникновения права собственности на построенный объект непосредственно у инвестора, судебная практика признания права собственности на жилые и нежилые помещения. Природа инвестиционного договора с городом и платы на развитие социально-инженерной инфраструктуры.

Договоры участия в долевом строительстве (214-ФЗ). Предмет регулирования Закона № 214-ФЗ, договорные отношения, подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ, критерии выбора вида договорных отношений, сравнительная характеристика договоров. Требования к застройщикам: требования к уставному капиталу, требования о раскрытии информации, сайт застройщика. Проектная декларация и ее новый статус. Полномочия регулятора и порядок его взаимодействия с Росреестром, компенсационный фонд долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве: порядок заключения договора; стороны договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре. Государственная регистрация договора по новому закону "О государственной регистрации недвижимости". Объект долевого строительства: как определить по новым правилам, какие объекты не подходят под определение. Цена договора. Практика использования механизма эскроу. Ввод объекта в эксплуатацию и порядок передачи объекта долевого строительства дольщикам, форма акта передачи, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства. Проблемные вопросы оформления, регистрации и исполнения договора долевого участия в строительстве в свете последних изменений в законодательстве. Нарушение требований законодательства и ответственность за нарушение Закона № 214-ФЗ. Типичные ошибки при подготовке договоров, противоправные условия договоров, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков. Оформление передачи прав по договору долевого участия. Санкции за нарушение условий договора долевого участия. 

Договоры строительного подряда. Понятие договора подряда. Применение общих положений о подряде к договору строительного подряда. Соотношение договора подряда со смежными договорами. Подряд и купля-продажа: проблема разграничения. Подряд как наем труда. Подряд и возмездное оказание услуг. Допустимость существования подрядного обязательства без обязанности подрядчика достичь результата. Диспозитивность положений ГК РФ и распределение рисков в договоре. Структура договорных связей в договорах строительного подряда. Система генерального подряда. Соотношение договора генподряда и договора комиссии (агентирования). "Двойной" субподряд. Статус "назначенных" субподрядчиков. Статус заказчика. Понятия застройщика, технического заказчика, заказчика-застройщика, инвестора в структуре договорных связей. Администратор проекта и управление проектом: возможные модели. Основные условия договора. Предмет. Техническая документация как предмет договора строительного подряда, проблемы ее согласование сторонами. Изменения в предмете в процессе исполнения договора по инициативе подрядчика. Изменения в предмете договора по инициативе заказчика. Срок. Согласование условия о начальном и конечном сроке. Начальный срок выполнения работ и встречность обязательств. Условие и срок в подряде в контексте реформы ГК РФ: проблемы судебной практики. Цена. Виды цен (смет). Договор с твердой сметой и ее особенности. Риски в договоре подряда. Риск случайной гибели или повреждения предоставленных для исполнения материалов. Права на материалы. Риск случайно гибели или повреждения предмета договора: особенности распределения. Риск невыполнения подрядчиком работ. Приемка результатов работ. Виды приемки и виды актов приемки. Значение различных актов приемки. Действия по исполнению договора и приемка. Волеизъявление и приемка. Приемка работ с замечаниями. Отказ от подписания акта приемки. Односторонний акт приемки. Расторжение договора строительного подряда: особенности оснований и последствия. Основания мотивированного одностороннего отказа заказчика от приемки выполненных работ. Судьба результата работ при прекращении договора. Ответственность за неисполнение обязательств: общее и специальное. Проблемные вопросы применения статьи 723 ГК РФ. Соотношение правомочий заказчика. Допустимость понуждения к выполнению работ в натуре. Природа требования о соразмерном уменьшении цены. Срок обнаружения недостатков и гарантийный срок. Проблемы гарантийного удержания. Международные стандартные условия ФИДИК, условия EPC-контракта.

Договоры аренды недвижимого имущества. Актуальные вопросы оформления договора и государственной регистрации (необходимость регистрации договора при его заключении на неопределенный срок или его пролонгации на новый срок, последствия отсутствия государственной регистрации и принцип непротивопоставимости в свете новой редакции ст.433 ГК и др.). Аренда объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию. Случаи перехода прав на недвижимое имущество, не требующие государственной регистрации. Проблемы исполнения заключенного договора отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию. Возможность заключения основного договора аренды недвижимости до момента регистрации права собственности за арендодателем (аренда будущей недвижимости) в свете последней судебной практики. Предварительный договор аренды и проблемы определения сроков его действия. Аренда части недвижимости в свете последней судебной практики (правовая природа договора, проблемные вопросы оформления границ арендуемой части недвижимости и отмена необходимости ее предварительного кадастрового учета и др.). Арендные платежи и изменение ставок. Порядок определении арендной платы (привязка размера оплаты к результатам деятельности арендатора, условия о порядке пересмотра ставок и др.). Допустимая частота пересмотра арендной платы в свете новой судебной практики. Особенности аренды с правом выкупа (момент перехода права собственности, выкупная цена и др.). Вопросы осуществления текущего и капитального ремонтов и распределения ответственности сторон. Обеспечительные платежи как инструмент обеспечения обязательств арендатора. Сохранение аренды при смене собственника и актуальные вопросы правопреемства. Субаренда и перенаем. Проблемные вопросы досрочного расторжения договора в случае его нарушения (судебный и внесудебный порядок расторжения, срок на реализацию права на расторжение и др.). Последствия уклонения арендатора от возврата предмета аренды (начисление арендной платы после расторжения, штрафные санкции, правовая природа иска об истребовании предмета аренды и др.) Пролонгация действия договора аренды и преимущественные права арендатора на заключение договора на новый срок. Проблемы заключения, изменения и расторжения договора аренды.

Модуль 3. Споры, связанные с защитой прав на недвижимое имущество. Вещные иски и обязательственные иски: критерии разграничения. Иски, направленные на исправление ЕГРН. Защита права на недвижимое имущество вещными исками. Проблема владения недвижимым имуществом как основание для определения иска. Виндикация недвижимости. Предмет и условия удовлетворения виндикационного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством виндикационного иска. Судьба неотделимых улучшений при виндикации. Соотношение требований из неосновательного обогащения и виндикации. Виндикация и применение последствий недействительности сделок. Защита добросовестного приобретателя. Комментарии к новеллам ГК РФ. Негаторный иск как способ защиты права на недвижимость. Предмет негаторного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством негаторного иска. Соотношение негаторного и виндикационного иска. Иски о признании права собственности. Положительные и отрицательные иски о признании права собственности или иного вещного права. Соотношение виндикационного иска и иска о признании права собственности. Иски об освобождение недвижимого имущества от ареста. Обжалование незаконных действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возмещение убытков, причиненных неправомерными действиями регистратора. Процессуальные аспекты рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Споры, связанные с обращением взыскания на недвижимое имущество. Общие технические вопросы исполнительного производства (выдача исполнительного листа; сроки его предъявления к исполнению; изменение реквизитов в исполнительном листе; окончание и прекращение исполнительного производства). Проблемы терминологии: обращение взыскания и реализация имущества должника по Закону "Об исполнительном производстве". Препятствия обращению взыскания на имущество (ликвидация должника; отчуждение имущества после судебного разбирательства; уклонение от регистрации права на недвижимое имущество) и варианты противодействия недобросовестным действиям должника. Аресты имущества. Замена арестованного имущества. Освобождение от ареста. Оценка имущества должника. Процедура оспаривания результатов оценки. Публичные торги, проводимые в рамках исполнительного производства. Проблема оспаривания публичных торгов и правовых последствий такого оспаривания.

Споры в связи с формированием границ земельных участков и реестровыми ошибками.

Образование и уточнение земельных участков в соответствии с градостроительной документацией. Разграничение градостроительных и землеустроительных споров. Защита прав собственника при несоответствии внесенных в ЕГРН данных об объекте недвижимости фактическим данным. Новые правила разрешения судами споров о реестровых ошибках. Споры в связи с установлением и снятием обременений с земельного участка.

Споры, возникающие по поводу предоставления земельных участков. Приобретение прав на земельные участки в упрощенном порядке: основания отказа и пути обжалования. Установление и снятие обременений в отношении земельных участков в целях управления инвестиционной привлекательностью участка. Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков для целей строительства. Права и возможности субъектов Федерации в установлении региональных запретов и преференций. Влияние градостроительной документации на девелопмент земельных участков. Защита интересов землепользователей при принятии градостроительных решений и документов.

Споры, возникающие в ходе осуществления прав на использование земли. Специализированные источники получения градостроительной информации. Последовательность получения сведений о земельных участках с целью установления строительства. Приватизация земельных участков. Аренда земельного участка.

Споры по искам в связи с самовольно занятыми земельными участками.

Защита интересов добросовестного приобретателя недвижимости, признанной самовольной постройкой: судебная практика. Исковая давность по требованиям о сносе самовольной постройки.

Предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки.

Споры, возникающие при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Порядок предоставления равноценных земельных участков. Определение правообладателей на землю в судебном порядке. Порядок определения цены по соглашению о возмещении стоимости земельного участка при изъятии.

Споры по оспариванию оценки земельного участка.

Кадастровая и рыночная стоимость - возможные заявители, ограничение по количеству оценок.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости. Досудебное и судебное оспаривание. Пересчет стоимости прошлых периодов.

Процессуальные особенности рассмотрения споров в сфере недвижимости. Особенности доказывания, суть заявляемых требований. Пределы судебного разбирательства. Позиции при обжаловании.

Модуль 4. Проверки Росреестра, Ростехнадзора, Росприроднадора, государственного жилищного надзора. Полномочия, основания привлечения к ответственности, этапы обжалования, основания оспаривания.

Полномочия контролирующих (надзорных) органов в сфере строительства. Осуществление государственного жилищного контроля (надзора). Экологический контроль. Контроль Ростехнадзора, Росреестра и иных государственных органов контроля. Изменения в организации и проведении плановых и внеплановых проверок в соответствии с 294-ФЗ. Дорожная карта контрольной (надзорной) деятельности. Риск-ориентированный подход при проверках. Внедрение проверочных листов при проведении плановых проверок. Единый реестр проверок. Судебная практика по вопросам проведения мероприятий по контролю без применения 294-ФЗ. Обжалование по нормам КАС РФ.

Практикум: Разбор ситуаций и споров слушателей.

Кейс: Чек-лист при проверках государственного жилищного надзора.