|
 Розничная торговля активно развивается, по всей России идет строительство торговых центров. Тем не менее, сегмент магазинов у дома развит недостаточно. Что мешает развивать цивилизованный стрит-ритейл, размышляет директор по развитию Андрей Завидонов, открывший в России более 900 новых магазинов.
1. Отсутствие достаточного количества предложений Дефицит на рынке стрит-ритейла ощущается во всех городах, без исключения. Особенно это касается небольших помещений площадью около 100 кв.м. Исторически сложилось так, что 20 – 30 лет назад градостроители не предусматривали активного развития мелкой розницы и не учитывали такие форматы при проектировании зданий. Большая часть существующих помещений – это плод реконструкции, и не всегда удачной. Прежде всего, это касается помещений переделанных из квартир первых этажей зданий. Частично эту проблему решали павильоны, но, этот формат был очень уродлив и портил внешний вид наших городов. Только сейчас, стали появляться функциональные и вместе с тем внешне привлекательные конструкции, отвечающие современным потребностям. 2. Отсутствие концепции Низкое взаимодействие между собственниками на одной улице приводит к отсутствию единой концепции торгового коридора. Очень часто, в соседних помещениях могут находиться конкурирующие магазины. Это губит розничный бизнес, и снижает привлекательность многих объектов. «Каждый сам за себя» – вот основной лейтмотив формата стрит-ритейл сегодня. На ряду с этим, очевидно, что только за счет совместных усилий розничных операторов и владельцев торговой недвижимости мы можем развивать этот формат торговли. Если посмотреть на торговые центры, активно строящиеся во всех крупных городах, то их главным конкурентным преимуществом является концепция и грамотный подбор арендаторов. Именно она, создает максимальный интерес у покупателя и заставляет чаще и больше покупать в этом месте. То же может происходить и в стрит-ритейле. Удобные парковки, пешеходные зоны, отсутствие грязи – вот те минимальные требования, которые можно выполнять совместно, в рамках локального торгового коридора. 3. Технические проблемы Они решаемы, но затраты на их решение часто становятся блокирующим фактором для открытия магазина. Техническая неприспособленность помещений для ведения розничного бизнеса: неудобные входы, неудобные планировки с делением на несколько маленьких секций, отсутствие хорошей вентиляции, избыточное кол-во подсобных помещений, которые невозможно использовать под торговый зал. Иногда, при площади торгового зала 50 кв. м, мы имеем в аренде подвал площадью 300 кв. м. Общая для всей нашей страны проблема нехватки электроэнергии. Очень часто, выделенная мощность составляет 5 КВт на помещение, что не позволяет его оборудовать ни нормальной рекламой, ни освещением торгового зала и т.п.. Проблемы санузлов и коммуникаций, необходимых по требованиям СЭС, пожарных и очень высокие затраты на их организацию. Места для вывесок. Помещение есть, а места под вывеску нет. Отсутствие витрин – это вообще отдельная тема. Большая часть помещений не имеет нормальных торговых витрин. В лучшем случае – окно. Это существенно снижает привлекательность торговой недвижимости и мешает экономике розничного магазина. Иногда, мы сталкиваемся с ситуацией, когда владелец недвижимости не участвует в ее реконструкции и эксплуатации: неузаконенные перепланировки предыдущих периодов, неузаконенные электрические мощности, неотремонтированные фасады и т.п. 4. Переговорный процесс Мы рады и поддерживаем всех собственников, кто заботится о торговой составляющей своей недвижимости. Тех, кто предлагает нам совместно ремонтировать фасады, организовывать тротуары при входе, места для парковки, расширять витрины, покупать и оформлять дополнительную электрическую мощность. Т.е. всех тех, кто относится к своей недвижимости как к бизнесу. Наряду с этим мы иногда сталкиваемся с ситуацией, когда арендодатель занимает позицию «я Вам сдал и получаю плату, все остальное – ваши проблемы». Мы призываем собственников торговой недвижимости к общему пониманию: аренда берется из выручки и дохода розничного оператора. Чем качественнее выглядит недвижимость и магазин, тем больше выручка и больше возможностей оплачивать аренду. 5. Стоимость аренды Наверное, это самая животрепещущая тема. С 2010 года начался рост арендных ставок, связанный с отменой скидок и послаблений 2009 года. Многие владельцы недвижимости стремятся наверстать недополученный в 2009 году доход и начинают существенно завышать арендные ставки. Мы с пониманием относимся к таким переговорам и в основном приходим к консенсусу. Большой проблемой в этих переговорах является непрозрачность рынка и отсутствие адекватной и независимой информации по арендным ставкам. Чаще всего, предлагаемые арендные ставки обусловлены не рыночным расчетом, а субъективными ощущениями арендодателя. Готовясь к таким переговорам, мы своими силами проводим локальное исследование рынка и существующих предложений недвижимости. В эти данные часто не верят, считая нас заинтересованной стороной. Это отчасти так. Мы заинтересованы в снижении аренды, но так же мы заинтересованы в сохранении прибыльного бизнеса и инвестиций в него. Что такое переезд в другое помещение, когда 50% инвестиций связано с ремонтами и реконструкцией? Фактически это потеря крупных сумм – убытки. Собственники также, далеко не всегда, выигрывают от этого процесса. Часто бывает, что не договорившись по аренде, мы вынуждены закрыть магазин, и собственник потом очень долго не может найти арендатора, и вынужден просить нас, вернуться. Да, такие случаи бывают нередко. И даже в Москве – на самом дефицитном рынке. Все эти проблемы связаны, прежде всего, с непрозрачностью рынка и отсутствием аналитического подхода при формировании арендного предложения.
|
